我要前往 部落格 家族
登入 回首頁
社區管理委員網路聊天室
社區管理委員網路聊天室
葡萄藤家族
家族分類
廣告連結
預設的分類>預設的子分類
關於第一次大會後,物業管理公司的續約問題.....
我說 任重而道遠
2010年4月22日 17點31分 10則回覆
史瑞克
頭銜 家長 / 瑪瑙葡萄
發言積分 8,129
建立時間 2008年7月6日 21點39分
修改時間 2008年7月6日 21點39分
小弟家在管委會成立後,千頭萬緒,有些在之前已經有分享過,也請小灣大大爬爬文,針對物管公司的部份,小弟的經驗如下,也許和hungren大大不太一樣,也供小灣大大參考....
一.建商和物業的關係:
 1.有些物業的區經理,會直接找建商談,再針對管委會成立之初一
   團亂時,用盡各種方法,要管委會儘速簽約,來開拓其市佔率.
 2.因而立場,是要繼續和建商合作,去接其他建商的工地至新成
   屋的物業保全(工地時代防止有人偷建材),所以立場多半不
   會站在管委會這邊的....
二.管委會成立後第一個月經驗:
 1.亂成一團,不知要從點交,物業更換,管委會報備何處著手.
 2.因而將其排列組合,物業應是助力而不是阻力,若不馬上更換,
   有如芒刺在背,物業協助報備後,主委身份證影本都在物業手中,
   其他和社區公設及住戶自家修繕,小弟家當時物業管理公司的
   區經理,就命令總幹事,不要管太多,不要得罪建商...
 3.在第一次開區分所有權人大會時,物管公司區經理居然跑出國
   玩了,之後也不見他常來社區,來只說什麼時候簽約,也不知
   要如何為社區爭取福利....
 4.於是,和委員商量的結果,是:
  (1)先遴選物管公司.
  (2)請物管公司協助報備.
  (3)物管公司協助其他制度的建立,其他事務的顧問.
  (4)協助和建設公司點交.
 5.在管委會成立半個月,就決定要先從決定物管公司著手.

三.決定物管公司流程:
 1.收集物業保全公司訊息:
 2.取優者聽取簡報
 3.管委會內部討論
 4.管委會所有委員投票
 5.連絡保全公司代表詳談
 6.議價
 7.討論合約內容
 8.修改合約內容.
 9.正式簽約.
10.辦理和舊物管公司交接.

四.決定物管公司注意事項:
 1.保密:最好不要讓現有的物業管理公司任何一個人知道,否則
      有些不良的公司,會以緊急徹哨作要脅,要求管委會
      馬上和他們簽約或其他...
 2.和目前物管公司的費用計算:若是簽臨時約,金額可能會被
   獅子大開口,因為沒有人可以比價....加上管理費收取
   不足,管委會的預繳管理費在還沒報備沒有帳戶前建商也沒
   得撥,和物管公司就喬了很久...小灣的建商還有二十幾
   天緩衝期,算是很幸運的了...
 3.住戶資料的問題,考慮物業公司是否會不順利和下家交接,
   小弟家委員也有提出,將現在的總幹事留下來,一來因為住戶
   資料都在他手上,二來若沒有續用這家物業,總幹事也是無薪
   待派,三者他是管委會留下來的,和立場上會偏向管委會,
   除非齊家的制度很好,或是有簽什麼約,但這些可以和新的
   物業公司談,續留目前總幹事一事.....
 4.簽約方面,建議先請每家簡報的物管公司的合約,先mail一份,
   給懂法律的委員作比較,字字斟酌....
五.和建商點交方面,小弟個人的經驗:
 1.預繳的管理費部份,於法建商在管委會有戶頭時,一定要退.
   有些建商會推拖拉,但小弟家運氣不錯,建商馬上就退了.
 2.建設基金,是於管委會和建商完成點交後,縣府才會撥給
   管委會,建商通常都是以這點來勸說管委會早日點交...
 3.點交動作,對建商而言,才是這個建案的完成.忘了聽誰說的,
   公家單位會以點交的早晚,對建商評價...所以建商會比較急.
   對於管委會而言,只差那些利息是不會計算的....
深藍
頭銜 會員 / 嘉賓
發言積分 26
建立時間 2008年11月1日 16點49分
修改時間 2008年11月1日 17點5分
本文章已被刪除