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[分享] 買預售屋必修功課
亨利
頭銜 會員 / 紫葡萄
發言積分 1,366
建立時間 2009年1月4日 16點33分
修改時間 2009年1月4日 16點33分
預售屋很貴  起碼以當時的行情來看  會貴的嚇人 

"一片土地  銷售中心  業務人員  書面資料  樣品屋"  就讓人決定是否要買  風險真的很大  不過我來林口十四年  還沒有聽說建商惡性倒閉無法交屋的例子(如有  煩告知一下)

我個人也看預售的案子  也買過預售屋  但是不會將樣品屋列為購買的要件 "一片土地  銷售中心  業務人員"  只能當參考  他們所能掰的  我大多嗤之以鼻(當然 我不能形於外)  那去看個啥呢

圖  建築圖  平面圖  結構圖  配置圖 

預售屋的潛在價值就在 " 您還能作室內大幅的變更設計 " 很多人都以為裝潢敲敲打打是應該的  其實如果沒改動交屋的狀況也就罷了  如果非改不可時  唉  多花的啦   

建管單位所核准的建築圖是不能騙人的  哪裡有樑  哪裡有柱  樓層多高  空間能否更動調整(也就是變更設計)從圖裡您才能知道還有什麼是業務人員刻意隱藏的  也只有從圖裡才能發現在日後裝潢上  會有哪些問題    買了同層雙併兩戶(透天的更需要會看圖喔)  該怎麼在放管(水  電 )前就預先更改放置  建商是否願意配合  就變的格外有意義與價值了  如果沒機會  那就掰掰  我幹嘛多花錢找罪受呢  看成屋就好啦

如果建商能配合您的需求  而您也中意該房屋  那您買預售屋就會物超所值  因為等交屋後  您可省去不必要的敲敲打打  直接進行裝潢  最終住入完全照自己意思興建的新屋  這種成就是金錢換不來的(以上前提是  自住喔)

多花點時間去研究建商願意提供的圖(通常您只要提出要求  他們多會影印給您的)  像我  把圖拿回來後  先影印一張  用立可白百室內的牆  全部塗掉  再影印空屋的圖五份  回家用比例尺自己畫  自己想像  合理嗎  好住嗎  空間夠理想嗎  多摩擬幾次後  我發現  我在審圖時  大致就能瞭解這建案是不是符合我的理想(比方說停車位  有好停車  也有不好停車的位置  會看與不會看就差很多)  也就是說  我能很快的去發現缺點  打消我衝動下訂的情形  這也是很不錯的本事

如果是投資  那就要以morley大大所說  地點是最重要的考量  當然還有其他支節  我先補充這點  再聊

 
亨利
頭銜 會員 / 紫葡萄
發言積分 1,366
建立時間 2009年5月19日 20點2分
修改時間 2009年5月19日 20點2分
打不死的小強  發言
文化一路和忠孝路附近(市場對面)有一棟未完成很有創意的...(恕刪)
小強大大  請參閱以下資料
http://244.putao.com.tw/putao/listChatReply.do?pageNo=1&post.id=16339


有件事有點疑惑  您與散大大有關連嗎  好奇而已
打不死的小強
頭銜 會員 / 橙葡萄
發言積分 306
建立時間 2009年5月19日 17點35分
修改時間 2009年5月19日 17點35分
文化一路和忠孝路附近(市場對面)有一棟未完成很有創意的大樓

不知那位大大為藤友們說明一下
亨利
頭銜 會員 / 紫葡萄
發言積分 1,366
建立時間 2009年1月12日 8點10分
修改時間 2009年1月12日 8點10分
morley大大
我這主題有興趣的人少  回覆的更少  您是有心人  我願意提出來跟您分享一下   就算您不認同  我還是會覺得很值得  但其他人  我就顧不到了  說不定大多數的人還笑我白目呢  哈)))))     秦失其鹿,天下共逐之,於是高材疾足者先得焉。漢.司馬遷《史記.淮陰侯列傳》http://www.chiculture.net/0610/html/0610story/0610story_c.php?category_flag=story&content_flag=28

但如您想在此後續的說明中得知我的概念  您必須回應我先前的問題"如果換做是您的投資  您怎麼規劃"(即使您腦中是一片空白  起碼您也要告訴我您的真實想法)  有了對話  回應才會相對熱烈  這點您應該是贊同的吧

這房子  原先是在巷弄內  離中心商圈約130m  其實我不是很想討論地點  我是很想告訴大家  如果選擇購買邊間的透天屋或店  有什麼方法可以化腐朽(不理想的設計)為神奇  增加房子的附加價值  地點的重要性您說過了  我不再囉噪
morley
頭銜 會員 / 橙葡萄
發言積分 392
建立時間 2009年1月11日 12點56分
修改時間 2009年1月11日 12點56分
亨利  發言
morley大大
謝謝您  我會準備一...(恕刪)

亨利大大,

大家有興趣看你獻寶喔. 請問你這四樓透天房子的地點, 是臨街店面, 或社區內純住宅? 如果上面沒有日用品零售業, 很難看出是店面.

你說完成後可能刪除, 留著供有興趣的人參考, 不是更好?

亨利
頭銜 會員 / 紫葡萄
發言積分 1,366
建立時間 2009年1月10日 19點53分
修改時間 2009年1月12日 15點4分
morley大大

從現在開始我會慢慢的先放圖  而後補充說明  沒辦法一次完成   如有不懂就要提問  機會就此一次喔

先比較一下圖一及圖二 差別只在內部的牆被我用修正液塗掉了  黑圓是我刻意隱藏的資訊  沒有影響的  如果沒人有興趣  就到此為止吧

圖一


圖二



morley
頭銜 會員 / 橙葡萄
發言積分 392
建立時間 2009年1月10日 15點57分
修改時間 2009年1月10日 15點57分
亨利  發言
各位大大

可否教我貼圖片檔  不然光靠口述變更設計是很辛苦的

謝謝
亨利大大,

可參閱新人報到專區序號6 "如何使用貼圖的功能呢?" 我還沒學.
亨利
頭銜 會員 / 紫葡萄
發言積分 1,366
建立時間 2009年1月10日 15點21分
修改時間 2009年1月10日 15點21分
各位大大

可否教我貼圖片檔  不然光靠口述變更設計是很辛苦的

謝謝
morley
頭銜 會員 / 橙葡萄
發言積分 392
建立時間 2009年1月10日 13點45分
修改時間 2009年1月10日 13點45分
Arabprince  發言

期待亨利大大的續集...

王子大大,

你的好料很多, 也期待你多多拿出來分享喔, ....
我說 露營 豐富了我的生活 我將持續地露下去 ...
2013年5月24日 1點22分 1則回覆
Arabprince
頭銜 水星葡萄
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建立時間 2009年1月7日 21點44分
修改時間 2009年1月7日 21點44分

期待亨利大大的續集...

亨利
頭銜 會員 / 紫葡萄
發言積分 1,366
建立時間 2009年1月7日 21點10分
修改時間 2009年1月12日 8點14分
再談預售屋

我在民97年以前  沒什麼好工作  沒什麼積蓄  所以就只能買二手車來開  接連換了共四台  一家大小還是乘著二手車  四處玩的很開心  當時的我曾說  我這一輩子不可能買新車來開的  原因不外經濟不佳  新車折舊太高  划不來等等   沒想到外銷事業突然轉好  就買了第一部新車   2000cc  到了2001再買第二台  3600cc新車  很誇張吧  我無意炫耀  只是以個人親身體驗來說明一件事  當您認為不可能時  可能就出現了  但諸位大大也千萬不要只做白日夢  想跟連續劇一樣  今天還窮困潦倒  明天就鹹魚翻身  那是不可能的  機運的轉變是要靠恆心與毅力  自己去開創的 

去看預售屋有時要主動積極點  比方說  我早先就看好某商圈  而原本荒煙漫草的空地有人開始搭圍籬  甚至都已開始動工了  我就會積極的四處打聽  希望能搶先一步  結果某天賣飯團的跟我說  他們已經開始在賣房子了(平常消費時  別忽略了跟他們建立感情  很多小道消息他們最清楚  我就是常愛跟他們聊天打屁  所以有消息來源)  我就二話不說  帶著支票去談  去下訂 

但行情又該如何判斷呢  別人怎麼做我不知道  我是早兩三年就不斷的看房子  當時抱持著先看再說  反正大環境不好  慢慢來  也曾下過錯誤的決定而損失訂金  但這學費繳的值得(以後再聊)  sars來之前  我跟太太就看過奧之細道(麗林國小旁)  是四棟合併的電梯透天厝  開價就1700多萬  sars期間曾動念1300萬去談看看  後來想說透天的房子不理想  還是放棄算了  沒想到  sars之後一年  這邊的土地開始進行開發  一間坪數相當比奧之細道還低(但是當時很多人還嫌貴而錯失機會  十分可惜  而我也很後悔沒買兩棟  一笑)  換成是您  您會不會因為有了奧之細道的案子而有信心去買這間透天店面呢 

日後我再來聊邊間  三角窗房子如何變更設計  可以讓您所預買的房子省下大筆的開銷  敬請期待
旺旺
頭銜 會員 / 金葡萄
發言積分 5,685
建立時間 2009年1月6日 22點46分
修改時間 2009年1月7日 22點23分

我在林口買的是預售屋   自己的感覺是預售屋可以減少裝潢的花費       預售屋客變    可以貼近自己生活方式及需要   我客變不算很多   但各種電源插座  網路 電視  電話插座 增加許多 
建商給的鋼烤廚具很不錯   但是猶豫後退掉  客變增加一座水槽  其餘再慢慢想  訂製一個完全符合自己收納需要的廚具 
施工中發現鋼筋用得很多  就安心許多   運氣不錯 碰到求好心切的建商    
林口施工中工地很多  有空仔細觀察比較  連外行人都會發現好壞差別在哪裡

下次在林口買房子  還是會選擇買預售屋   不喜歡像制服一樣的新成屋   下次會把像制服一樣的瓷磚退掉   換個有創意的顏色

morley
頭銜 會員 / 橙葡萄
發言積分 392
建立時間 2009年1月6日 18點42分
修改時間 2009年1月6日 19點39分
Arabprince  發言

所以
我向來不看也不建議我的朋友買預售屋
不是預售屋本身真有什麼不好--畢竟預售屋最後還是會蛻變成新成屋--中古屋...

買預售屋有其時代背景, 大部分是存在房市景氣非常熱絡的時候. 大家預期房價繼續上漲, 不管你是自住者或投機客, 現在買總比兩年後完工的保留戶要划算.  國外也有預售屋的銷售, 他們叫Sales off the plan, 簽立買賣契約只要付屋款的10%, 餘90%等交屋時再付清. 那個預付款基本上還是放在信託帳戶, 即使發展商倒了, 錢還是可以拿得回來, 所以基本上買家的風險不大, 但如遇景氣逆轉, 譬如現在遇到金融海嘯, 房價跌了個兩三成, 買家就慘了, 如無力承受, 賠掉10%預付款算是幸運了, 法律上發展商把你買定的那一戶代為處理掉所發生的差額都可以要你賠償補足.

在國內買預售屋的的情況也多發生於房市熱絡房價飆升時期, 撇開投機客不談, 自住者買預售屋厥為(1)市面買不到新成屋, 或者有但價格不可愛(2)計劃型買屋, 按工程進度配合付款, 完工再辦房貸, 適合個人理財需要.事實上在房市狂飆時期, 房價一日三市, 如果你動作慢了一點, 不只精華戶已被搶光, 牌價可能也已調過幾波.  買預售屋是當時一些受薪階級的唯一選擇,  許多人是這樣經歷過來的. 現在的人真幸運, 有這麼多的選擇, 除被奉為大爺外, 還可以相機殺殺價.

在房市低迷的此刻, 林口建案這麼多, 新成屋到處都是, 選擇性也多, 實在說買預售屋已沒什麼誘因了. 亨利大大所陳預售屋的潛在價值"作室內大幅度的變更設計", 我是覺得從林口這麼多形形色色的在建建案以及為數眾多的待售的新成屋, 如果還不能挑到你可接受的室內格局, 還須作大幅度變更, 那不如由自己找塊地請建築師來特別量身打造可能較為實際了.
我說 中商36有好幾隻白鷺鷥
2013年4月29日 15點19分 0則回覆
晴天~
頭銜 會員 / 鑽石葡萄
發言積分 11,827
建立時間 2009年1月6日 15點17分
修改時間 2009年1月6日 15點17分
我們家因為想要
廚房大一些,房間少一些但大一些,
所以買預售,可以客變.
阿隆
頭銜 會員 / 紫葡萄
發言積分 1,347
建立時間 2009年1月6日 14點49分
修改時間 2009年1月6日 14點49分
說老實話 買預售屋是沒有辦法的辦法!

如果口袋裡錢多多,誰願意去選擇要冒高風險的預售屋? 還沒交屋前要擔驚受怕的!

會不會蓋到一半 公司倒了?

會不會蓋出來的房子偷工減料、漏水滲水?‧‧‧‧一堆風險

既然決定要預售屋,那就要做足功課,否則血本無歸,可是會動搖『家』本的!

第一 要慎選建設公司,有品牌、有業績

第二 要祈禱 經濟景氣不要太濫 公司要撐得住,可以順利交屋,或許才談得上售後服務!
我說 露營 豐富了我的生活 我將持續地露下去 ...
2013年5月24日 1點22分 1則回覆
Arabprince
頭銜 水星葡萄
發言積分 13,038
建立時間 2009年1月4日 22點54分
修改時間 2009年1月4日 22點55分

雖然在不動產界混了幾年
也有買屋賣屋相關經驗基礎
買房子我很隨性
很不喜歡麻煩
也很怕風險
一切眼見為憑
所以
我向來不看也不建議我的朋友買預售屋
不是預售屋本身真有什麼不好--畢竟預售屋最後還是會蛻變成新成屋--中古屋...

祇是對於看不到的價值
駑鈍如我無法想像及欣賞...