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車位登記迷思--建商良知與道德
我說 露營 豐富了我的生活 我將持續地露下去 ...
2013年5月24日 1點22分 1則回覆
Arabprince
頭銜 水星葡萄
發言積分 13,038
建立時間 2008年5月19日 12點0分
修改時間 2008年11月13日 12點32分

一般正常合理平面車位登記面積約9~11坪(沒絕對)


我們暫以10坪計算好了


假設一戶35坪的房子(主建物+附屬建物=25坪,公設10坪)另有車位10坪


假設每坪15萬,車位100萬/個


那這戶(不含車位)公設比為10/35=28.6%


總價應為35*15+100(車位)=625萬元


如果建商把車位祇登記7坪,其餘3坪灌入公設,則這戶公設比為10+3/25+10+3=34.2%


總價則為(35+3)*15+100(車位)=670萬元


其中相差670-625=45萬元


知道原因了吧?


你的部分價款拿去買了該原屬你車位的面積了!!


其實法令並無強制規定車位該登記幾坪


祇要不牴觸建築法規及地政登記規則還有公寓大廈管理條例


車位愛登記幾坪就幾坪


這就是建商的良知道德問題了


消費者購屋真的要明辨其中真偽阿!~~


以上所言無針對哪個建案喔


祇希望大家購屋前多了解一點

一念之差

賺錢真的不容易阿!!


 

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0720
頭銜 會員 / 紅葡萄
發言積分 233
建立時間 2009年7月7日 23點28分
修改時間 2009年7月7日 23點28分
jean  發言
我們只會傻傻問我的公設是多少
 

當初買的時候也知道 車位價格不合理 但是..........我也是萬千的不願意ㄚ ><
永遠都是這樣賣方要賣貴 買方想要便宜 最後-->需求會決定誰會讓步.
我說 希望新的一年大家事事如意
2010年2月15日 22點9分 0則回覆
jean
頭銜 會員 / 紫葡萄
發言積分 1,923
建立時間 2009年7月7日 17點22分
修改時間 2009年7月7日 17點22分
我們只會傻傻問我的公設是多少
打不死的小強
頭銜 會員 / 橙葡萄
發言積分 306
建立時間 2009年7月7日 17點12分
修改時間 2009年7月7日 17點12分
粉像有良知就不會當建商了吼

(一粒屎壞了一鍋粥.......沒有指那家)
我說 露營 豐富了我的生活 我將持續地露下去 ...
2013年5月24日 1點22分 1則回覆
Arabprince
頭銜 水星葡萄
發言積分 13,038
建立時間 2009年7月6日 23點49分
修改時間 2009年7月6日 23點52分
jean  發言
有可能A棟比B棟樓下多了健身房
也有可能某戶就是分配了比較多公設
請問王子
公設不是大家分擔
如此是不是就不能選樓下有公設
原則上公設(分大公小公)是大家分擔沒錯
可就我所接觸到的實務面
並非百分百按照坪數平均
這方面並無強制規定!!
因此我們估價時常常遇到同社區每戶公設比相當零亂的情形
調閱比較了同社區十幾戶甚至幾十戶謄本標示部及所有權部
還是理不出頭緒
真的也很頭疼!!

以我現在的社區來說
A~E棟每棟公設比不盡相同
因為AB棟的住戶多持分了樓下的公共設施(交誼聽,遊戲室等等)
還有每層戶數(可能AB棟雙拼,CE棟四拼,D棟三拼)或電梯數不同
影響了小公的持分坪數
也就直接決定了每棟公設比高低
至於要不要買樓下有社區公設的棟別
這要看個人喜愛
如果可能
最好問一下代銷或資深仲介(我強調資深!!比較懂得每個社區狀況及產權評估)
依實際情形再來決定買哪一棟別!!

坦白說
真的要每個細項比較起來
實在沒完沒了
我們估價時也不見得會作這麼深入的評估分析(資訊取得不易)
以我樓下介紹的基本判別方式
加上幾個大項比較也就可以了
否則對於一個買屋新手
連謄本都不會看了
怎能要求更深一層的計算比較!?
我說 希望新的一年大家事事如意
2010年2月15日 22點9分 0則回覆
jean
頭銜 會員 / 紫葡萄
發言積分 1,923
建立時間 2009年7月6日 23點24分
修改時間 2009年7月6日 23點24分
有可能A棟比B棟樓下多了健身房
也有可能某戶就是分配了比較多公設
請問王子
公設不是大家分擔
如此是不是就不能選樓下有公設
我說 露營 豐富了我的生活 我將持續地露下去 ...
2013年5月24日 1點22分 1則回覆
Arabprince
頭銜 水星葡萄
發言積分 13,038
建立時間 2009年7月6日 21點40分
修改時間 2009年7月6日 21點46分
掉髮男  發言
請問王子大人,

法令有規定同棟樓,每戶公設比要一致嗎?
 
就我在職期間
是沒有此一規定的
原則上同社區同棟公設比應該一樣
但往往有不一樣的情事發生...

所以有時我們承作同一社區同一棟別他戶的估價案件
對照前案一看
發現公設比竟然不同!

不過
一般來說是大同小異啦
即使有所差別也不至於相差太多
但是還是有發現相差甚多的例子
至於什麼原因導致同社區甚至同棟公設比不同
真的一言難盡啦
有可能代書一開始拆分公設就有找補
有可能建商或地主特別保留
有可能出在車位大小或車位有無拆算公設
有可能該戶是樓中樓或是有登記夾層或是小套房
有可能A棟比B棟樓下多了健身房
也有可能某戶就是分配了比較多公設
... ...

林林總總,不一而足
重點是消費者要自己注意!

再強調一次
公設比高的社區不見得就是不好
也許該社區確實可以享受到較多公共設施(如遠雄的社區公設比就是比較高,然其公設確實多且完善)
25%的公設比也不見得好或合理
也許它連接待大廳也無
該去注意的是合理之外的不合理
不要讓自己的權益受損了...
我說 中商36有好幾隻白鷺鷥
2013年4月29日 15點19分 0則回覆
晴天~
頭銜 會員 / 鑽石葡萄
發言積分 11,827
建立時間 2009年7月6日 21點23分
修改時間 2009年7月6日 21點23分
請問王子大人,

法令有規定同棟樓,每戶公設比要一致嗎?
我說 露營 豐富了我的生活 我將持續地露下去 ...
2013年5月24日 1點22分 1則回覆
Arabprince
頭銜 水星葡萄
發言積分 13,038
建立時間 2009年7月6日 20點0分
修改時間 2009年7月6日 20點2分
dexter  發言
 
Arabprince  發言
 

oh~my god~請問王子
我最近下訂的一間房(三房兩廳)
剛好就是一戶35坪的房子(主建物+附屬建物=25坪,公設10坪)---權狀
但車位是登記7坪,恰巧也是買100萬

我的每坪11萬(假設),車位100萬/個
總價應為35*11+100(車位)=485萬元
該建案公設比為28.5%

1.這樣有問題嗎?
2.我如何確認主建物+附屬建物真的有25坪?以建物所有權狀來看嗎?

第一次買房,諸多不懂,請見諒

 
如果是我
我會做如下檢視:
1.拿謄本(或建物權狀)驗算,把主建物,附屬建物還有公設及車位面積分別算出來,並且加總面積
2.主建物加上附屬面積是否25坪
3.公設(不含車位)面積 / 總面積(不含車位) 可以算出公設比
4.如果以上都正確了(主+附=25 公設比=28.5%)請務必再與主建物之"建物平面圖"對照,看平面圖上的主建物有無劃設小公(同一層樓比例分配的梯間)如果有,那很抱歉,你必須自行把那梯間(廳)的面積從25坪中扣除,才是你真正的主建物及附屬建物面積
5.第4點主建物內含小公的話,您的公設比也必須重算,應該就超過30%了...

以上僅提供參考!
需要進一步服務的話再跟我說吧
我現在不收錢啦~
dexter
頭銜 紅葡萄
發言積分 198
建立時間 2009年7月6日 17點13分
修改時間 2009年7月6日 17點13分
 
Arabprince  發言
 

oh~my god~請問王子
我最近下訂的一間房(三房兩廳)
剛好就是一戶35坪的房子(主建物+附屬建物=25坪,公設10坪)---權狀
但車位是登記7坪,恰巧也是買100萬

我的每坪11萬(假設),車位100萬/個
總價應為35*11+100(車位)=485萬元
該建案公設比為28.5%

1.這樣有問題嗎?
2.我如何確認主建物+附屬建物真的有25坪?以建物所有權狀來看嗎?

第一次買房,諸多不懂,請見諒

我說 露營 豐富了我的生活 我將持續地露下去 ...
2013年5月24日 1點22分 1則回覆
Arabprince
頭銜 水星葡萄
發言積分 13,038
建立時間 2009年5月23日 21點23分
修改時間 2009年5月23日 21點25分
旺旺  發言
從前我曾買過一個套房加車位    建商把一樓管理員室那間屋子拿來給所有車位持分    車位有單獨的所有權狀  這樣車位就可以單獨外賣非該大樓居住者  

很多獨立產權車位如果您請出該建物(建號)謄本
其門牌為某路某號(或某幾號...落落長好幾個門牌也有)地下室(或地下幾層)者居多
登記用途千奇百怪:
防空避難室及停車場屬於中規中矩者,
管理員室也不少,
新店大台北華城也有活動中心者
總之冠個名目
獨立產權車位就統統登記在這裡囉...
旺旺
頭銜 會員 / 金葡萄
發言積分 5,685
建立時間 2009年5月23日 21點5分
修改時間 2009年5月23日 21點5分
從前我曾買過一個套房加車位    建商把一樓管理員室那間屋子拿來給所有車位持分    車位有單獨的所有權狀  這樣車位就可以單獨外賣非該大樓居住者  
亨利
頭銜 會員 / 紫葡萄
發言積分 1,366
建立時間 2009年5月23日 20點41分
修改時間 2009年5月23日 20點41分

王子大大  了解了  謝謝囉

我說 露營 豐富了我的生活 我將持續地露下去 ...
2013年5月24日 1點22分 1則回覆
Arabprince
頭銜 水星葡萄
發言積分 13,038
建立時間 2009年5月23日 20點8分
修改時間 2009年5月23日 20點8分
亨利大大
地下室及停車位登記有很大的學問
市面上光這兩個問題
小弟就見有厚厚專書討論
其中糾紛佔不動產中很大部分
目前法令雖日趨完善
然仍有許多問題有賴不動產及法律專業人士鑽研克服及講解...

大致說來
地下室及停車位屬公眾使用部分無疑
此部分即使有獨立產權
仍受專有公用及住戶規約或分管協議約束

所以就我的了解
即使亨利大大車位領有獨立產權
仍不得違反上述規定
以維公共安全及社區合理運作

因此
當您在購買此一車位之前
宜先了解該社區運作及收費情形
作為是否願意遵守之判斷
以確保自身權益
當然
更深一步的專業問題
或許需遍查最新法律專書甚至法院判例解釋為宜~
亨利
頭銜 會員 / 紫葡萄
發言積分 1,366
建立時間 2009年5月23日 19點27分
修改時間 2009年5月23日 19點27分

2、增設停車位:
1:係指在法定停車位之外,建商或起造人自行增加規劃之停車位。
2此類停車位可以登記為大公、小公,若與法定停車位在構造上及使用上各具獨立性,並取得「防空避難室所在地址」證明,也可以登記為主建物單獨移轉。

王子大大  謝謝您的解說  也讓我知道自己車位的屬性(應該是增設停車位  權狀上主要用途:停車空間  門牌號:文化三路58號地下一樓)  只是日後跟大樓住戶有紛爭時(他們目前住戶停車管理費收200  非住戶收500  理由是住戶有繳管理費  內含大公用電  我們非住戶沒繳  這點我雖不滿意  但還能接受啦)  他們搬出法令來  會不會有問題???

我說 露營 豐富了我的生活 我將持續地露下去 ...
2013年5月24日 1點22分 1則回覆
Arabprince
頭銜 水星葡萄
發言積分 13,038
建立時間 2009年5月23日 18點57分
修改時間 2009年5月23日 18點57分
假設有兩個建案您都很喜歡
各方面經過比較條件在伯仲之間難以取捨
但是一個建案行情13萬
另一個建案12萬5可望成交
一般人也許就選了12萬5這個建案
覺得便宜多了...

如果照我所言
經過 車位 及 公設比 兩方面作進一步比較
也許價錢誰高誰低可能就豬羊變色了
這點謹提供各位參考~
我說 露營 豐富了我的生活 我將持續地露下去 ...
2013年5月24日 1點22分 1則回覆
Arabprince
頭銜 水星葡萄
發言積分 13,038
建立時間 2009年5月23日 18點32分
修改時間 2009年5月23日 18點36分
其實所持分之車位面積即使很小(我看過坡道平面車位3坪,甚至更低都有)也並不一定有很大問題
但是您就必須有警覺性地去檢討公設比
如果公設比仍在合理範圍
原則上我們估價不會給予減價修正
目前新大樓(總樓層數10~15樓)公設比在25~33% / 15樓以上30~35%
--小套房或夾層屋例外(通常會更高)
我認為都是合理的

當然
公設比怎麼算也是一門學問
如果僅以建物謄本上登記的 公設面積(扣除車位) / 總面積(扣除車位) 這樣來算也有陷阱
您必須調出主建物平面圖才能比較清楚
因為有的建商(代書)會把"小公"繪測登記於主建物內
這樣您通常會一時不察:

我雞婆舉個例子好了
小公=2坪
大公=4坪
主建物+附屬建物(陽台,花台,雨遮等)=18坪
則公設比=(2+4)/(2+4+18)=25%

可是如果建商(代書)把小公繪測於主建物內
則您依謄本算出來的公設比是:
4/(18+2)=20%

中間一來一回公設比差了5%
您以為您買到了20%(室內20坪)公設比的房子
事實上是25%(室內18坪)才對
實際室內使用面積差了2坪!!

所以有些人看謄本扣除公設面積後
明明房子面積很足
現場卻看起來沒那麼大
除了規劃動線良窳之外
有很多問題應該出在這個地方...

臨時舉這個例子相差5%算少的
我常看過"正本清源"之後
實際公設比相差8%或10%都有
若是超過一定比例
我們在幫銀行估價時會適當予以公設比(減價)修正
房子價值就相對減少了...

這裡所言已經涉及比較專業的估價領域
一般建商,代銷或仲介人員是不會跟買方分析這個部分
甚至本身不甚了解
所以囉
有時候買房子真的就看運氣啦

話說回來
就算買方永遠都不知道也無所謂
買起來沒有壓力
住起來舒服就好
不是嗎?



我說 露營 豐富了我的生活 我將持續地露下去 ...
2013年5月24日 1點22分 1則回覆
Arabprince
頭銜 水星葡萄
發言積分 13,038
建立時間 2009年5月23日 18點4分
修改時間 2009年5月23日 18點4分
To 亨利大大
該社區於87年以後完工
那就受公寓大廈管理條例的規範了...
因此若是法定停車位,則產權會登記於主建物的公設裡面
而獎勵停車位或增設停車位,可登記於主建物之公設也可核發單獨權狀單獨對外買賣

您沒有該社區的主建物產權而能單獨取得車位獨立產權
應是屬於獎勵或增設停車位...

停車位依產權登記狀態可分為下列幾種:
1、法定停車位:
1:係指建築物按其總樓地板面積之多寡,依建築法及建築技術規則規定之比例所應設置之停車位。
2:依民國八十年九月十八日內政部函令,法定停車位必須登記為公共設施,在辦理產權登記時只能登記為「大公」,產權由全體住戶所持有;或登記為「小公」,經由合議由部分住戶共同持分,不想要車位之住戶就不須分攤持分。
3:由於法定停車位無法取得獨立權狀,故不得與主建物分開買賣,也就是說,法定停車位必須隨著主建物辦理產權移轉。
2、增設停車位:
1:係指在法定停車位之外,建商或起造人自行增加規劃之停車位。
2此類停車位可以登記為大公、小公,若與法定停車位在構造上及使用上各具獨立性,並取得「防空避難室所在地址」證明,也可以登記為主建物單獨移轉。
3、獎勵停車位:
1:係指政府為配合都市發展,實際需要解決日趨嚴重的都市問題,獎勵建商於建造時依「台灣省建築物增設停車空間鼓勵要點」、「台北市建築物增設室內公用停車空間鼓勵要點」或「高雄市鼓勵建築物增設停車空間實施要點」等規定,在政府以增加樓地板面積等為鼓勵條件之情形下,所設置之停車位。
2:此類停車空間若與法定停車空間在構造上及使用上各具獨立性,並取得「防空避難所在地址證明」,即可登記為主建物單獨移轉,若與法定停車空間在同一層,構造上及使用上無法區隔,就必須以公共設施方式辦理登記。
3:依規定購買獎勵停車空間之所有權人必須提供給「公眾」使用,還必須負擔管理費用,產權移轉時也必須明確告知承接戶,但根據內政部84.10.3函令,所有權人也包括在「公眾」範圍內,因此「獎勵增設」停車空間無論由所有權人自行使用或供任何不特定人約定使用,均屬「供公眾使用」。

旺旺
頭銜 會員 / 金葡萄
發言積分 5,685
建立時間 2009年5月23日 17點4分
修改時間 2009年5月23日 17點4分
應該是走法律漏洞 保留一小間房屋    給車位所有人共同持分   就可以有單獨權狀
打不死的小強
頭銜 會員 / 橙葡萄
發言積分 306
建立時間 2009年5月23日 16點19分
修改時間 2009年5月23日 16點19分
推推推  真棒的訊息

不過無奸不成商........建商粉難改過向上

原因是................狗改不了吃屎
亨利
頭銜 會員 / 紫葡萄
發言積分 1,366
建立時間 2009年5月23日 8點27分
修改時間 2009年5月23日 8點27分
王子大大  我在林口高典買了個車位   有建物及土地權狀   但沒有買房舍  這個建案87年四月完工  我很好奇  建商如何弄成可以單獨買賣的車位  能否聊聊
我說 露營 豐富了我的生活 我將持續地露下去 ...
2013年5月24日 1點22分 1則回覆
Arabprince
頭銜 水星葡萄
發言積分 13,038
建立時間 2008年11月13日 21點25分
修改時間 2008年11月13日 21點25分

amour大大
建商絕對不會因此降低單價的
此點請您放心~

我說 露營 豐富了我的生活 我將持續地露下去 ...
2013年5月24日 1點22分 1則回覆
Arabprince
頭銜 水星葡萄
發言積分 13,038
建立時間 2008年11月13日 21點23分
修改時間 2008年11月13日 21點23分

0972大大所言正確...
若地下室登記為"防空避難室兼停車場"(大社區幾乎都是這樣登記)
當然還有其他機電設備(屬大公)
祇要是區分所有權人都有權利進入地下室停車場的
不能劃設為私有...

0972
頭銜 會員 / 七彩葡萄
發言積分 2,658
建立時間 2008年11月13日 20點53分
修改時間 2008年11月13日 20點53分
未買車位 有權進出地下室(公共空間.防空避難室)
amour
頭銜 會員 / 紫葡萄
發言積分 1,298
建立時間 2008年11月13日 20點39分
修改時間 2008年11月13日 20點39分
好想找房子 發言
但是車位空間可以說是私人空間,但是建設公司怎樣可以把車...(恕刪)
好想找房子 發言
但是車位空間可以說是私人空間,但是建設公司怎樣可以把車道空間加在車位上呢~~因為如果要把車道坪數放在車位上,那就可以說~沒有買車位的住戶就不可以去地下室哦~因為車道已放在各車位坪數!!
好想找房子 發言
但是車位空間可以說是私人空間,但是建設公司怎樣可以把車道空間加在車位上呢~~因為如果要把車道坪數放在車位上,那就可以說~沒有買車位的住戶就不可以去地下室哦~因為車道已放在各車位坪數!!
好想找房子 發言
但是車位空間可以說是私人空間,但是建設公司怎樣可以把車道空間加在車位上呢~~因為如果要把車道坪數放在車位上,那就可以說~沒有買車位的住戶就不可以去地下室哦~因為車道已放在各車位坪數!!
王子舉了一個淺顯易懂的例子, 提醒買房子的人要睜大眼睛, 免被建商A走你本不該多付的錢. 不過說起建商良知道德這個層次, 似乎有點太沉重了. 我的另類思維是或許建商目的在抑低單價吧, 消費者對於公設比高達34.2%所願付的價格, 應該與28.6%的同一物業會有所不同吧, 或許建商認為如此登記可將單價調低到一坪13.82元 (<35 + 3> x 13.82 + 100 車位 = 625) 較之原本之15萬元單價更利於銷售呢.

舊社區的車位登記好像單純的多, 有獨立的建物及土地權狀, 可單獨買賣. 譬如地下二樓總面積1,200坪, 畫有100個停車位, 每一停車位的持分就是1/100, 也就是12坪. 當然車道等空間是屬這些車位所有人共有. 理論上沒有買車位的人自然就無權進入地下室, 這沒什麼可懷疑的. 在國內外不是常看到告示牌: "私人產業, 閒人勿進", "Private property, trespasser will be prosecuted" (私人物業, 私闖究辦), 如果到地下停車場電梯及樓梯有安全鎖控制, 那無車位的閒人想要進去, 門都沒有. 不過理論歸理論, 沒有車位的住戶到地下室走走, 應該是沒人理會了.

SeanYeh
頭銜 水晶葡萄
發言積分 3,782
建立時間 2008年11月13日 15點39分
修改時間 2008年11月13日 15點39分
我當初訂過三峽的預售屋
就曾因為這個問題
就是要求算個清楚(口說無憑 還要看正式文件才算數)
搞到代售商不勝其煩  同意退訂  一毛不收 ( 我是用刷卡 銀行手續費他們自行吸收) 

只因為第一次買預售屋 想藉機會學點知識~~
我正在 想...
2009年6月15日 21點9分 0則回覆
Jason
頭銜 會員 / 紫葡萄
發言積分 1,036
建立時間 2008年11月10日 8點51分
修改時間 2008年11月10日 8點51分
王子說得沒錯!
我買房的時候,建商就算給我看~(表示沒把車位灌在裡面)
跟王子說得一樣,有些建商會賺兩次錢!
大家要小心! 請建商算坪數給你看,要問清楚!
Maggie Studio
頭銜 會員 / 橙葡萄
發言積分 389
建立時間 2008年11月10日 8點33分
修改時間 2008年11月10日 8點33分
對啊~
所以買車位很傷
要不是有車位比較方便
以後賣相比較好
不然租車位比買車位來得好
好想找房子
頭銜 會員 / 嘉賓
發言積分 45
建立時間 2008年11月8日 19點18分
修改時間 2008年11月8日 19點18分
但是車位空間可以說是私人空間,但是建設公司怎樣可以把車道空間加在車位上呢~~因為如果要把車道坪數放在車位上,那就可以說~沒有買車位的住戶就不可以去地下室哦~因為車道已放在各車位坪數!!
我說 露營 豐富了我的生活 我將持續地露下去 ...
2013年5月24日 1點22分 1則回覆
Arabprince
頭銜 水星葡萄
發言積分 13,038
建立時間 2008年11月8日 19點4分
修改時間 2008年11月8日 19點4分

砂大
小弟此文主非探討公設比
而在於登記車位面積車位過小您該去注意分辨的問題...

除非是工作上每天接觸比較琢磨
鮮少人會去留意這部份的~




我說 只要灌公設「虛坪」計價制度不改,實價登錄所揭露的單價都沒多大意義。
2015年3月22日 14點52分 1則回覆
砂守雲
頭銜 會員 / 紫葡萄
發言積分 1,092
建立時間 2008年11月4日 19點32分
修改時間 2008年11月8日 17點6分
不過公設比高不帶表建商亂灌坪數...原因就在於分攤的分母....

如果戶數相當的兩個案子,那麼您更能比較得出來公設比的差別....

但別忘了,其餘公共設施,vip設備的數量...這也會造成公設比的差異...
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